Bir mənzili bir neçə nəfərə satanların sonu gəldi – Vəkildən Məcəlləyə edilən dəyişikliklə bağlı şərh

15:36 08 Fevral 2018

Xəbər verdiyimiz kimi tikintisi başa çatmayan binalar, yəni tikintisinə icazə alınmış, lakin istismarına icazə verilməmiş binalardakı mənzillərə və qeyri-yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüququna dair Mülki Məcəlləyə dəyişiklik edilib. Bu dəyişiklik vətəndaşları dələduzlardan qorumaqda mühüm rola malik olacaq.

Femida.az mövzu ilə bağlı vəkil Sadiq Əfəndiyevin müsahibəsini təqdim edir :

- Tikintisi başa çatmayan binalarla bağlı Mülki Məcəlləyə edilən dəyişiklik və əlavəni hansı amillər şərtləndirdi?

- Mülki Məcəlləyə edilmiş bu dəyişiklik mütərəqqi bir dəyişiklik olmaqla, bilavasitə vətəndaşlarımızın mənzil və mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına yönəlib.İndiyədək mənzil tikinti təşkilatları (Mənzil-Tikinti Kooperativləri və s.) ilə vətəndaşlar arasında olan münasibərlətlərdə bir çox problemlərin yaşanması demək olar ki, hər kəsə məlumdur. Bu problemlərin yaranmasının əsas səbəblərindən biri ilk növbədə həmin münasibətlərin qanunvericiliklə ətraflı tənzimlənməməsi olub.

- Bu sahədə ən geniş yayılmış problemlərdən biri yeni tikilmiş binalarda satılan məzillərin təminat altında olmaması idi. Belə ki, bu cür mənzillərin satılmasının hər hansı reyestri, dövlət qeydiyyatı aparılmırdı, mənzillərin satılması yalnız bina komendatlarının dəftərçələrində qeyd edilirdi. Bu hal da son nəticədə vətəndaşların aldadılmasına, onların mənzil üçün ödədikləri pulların ələ keçirilməsinə münbit şərait yaradırdı. Mövcud istintaq təcrübəsi təsdiq edir ki, bu vəziyyət bir çox dələduzluq və mənimsəmə kimi cinayətlərin meydana çıxmasına səbəb olub.Vətəndaşın pulunun qanunsuz olaraq ələ keçirilməsi niyyəti ilə satılmış mənzil təkrarən hər hansı bir şəxsə satılırdı. Bununla bağlı vətəndaş hüquqmühafizə orqanlarına şikayət edəndə, ən yaxşı halda dələduzluq edən tikinti təşkilatının vəzifəli şəxslərinin barəsində cinayət işi başlanaraq həmin şəxslər cinayət məsuliyyətinə cəlb edilsə də, vətəndaşın ələ keçirilən pulunun qaytarılması məsələsi müşkül məsələyə çevrilirdi.

- Təsəvvür edin ki, mənzil almaq arzusunda olan vətəndaş mənzil əvəzinə verdiyi pulun geri qaytarılması üçün uzun illər hüquqmühafizə və məhkəmə orqanlarına ayaq döyməli olurdu. Bu prosesin sonunda isə bir neçə şəxsə satılmış mənzil məhkəmə qərarı ilə müqavilədə göstərilən tarix etibarı ilə birinci satılan şəxsə verilirdi, digər şəxslər isə ümidsiz halda həbs olunmuş cinayətkar tərəfindən onların pullarını qaytarmasını gözləyirdilər. İş orasıdır ki, mənzil tikinti təşkilatlarında fəaliyyət göstərən dələduzlar formalaşmış məhkəmə təcrübəsini nəzərə alaraq, mənzilləri bir-neçə şəxsə satmaqdan əlavə, müəyyən pul müqabilində kiminsə müqaviləsini bütün alıcıların müqaviləsindən əvvəlki tarixə tərtib edərək, mənzilin məhkəmə qaydasında həmin şəxsə verilməsinə saxta əsas yaradırdılar.

- Bundan başqa bildiyimiz kimi yeni tikililərdə olan mənzillərin 2-ci əldən alqı-satqısı mənzil-tikinti təşkilatları tərəfindən “addan-ada keçirmə” deyilən, heç bir hüquqi konstruksiyaya uyğun gəlməyən formada sənədləşdirilirdi və bunun üçün alqı-satqı tərəflərindən müəyyən miqdarda (təxminən 1500-3000 manat) pul alınırdı. Bu isə mənzil-tikinti təşkilatlarının vəzifəli şəxslərinin heç nədən, yəni “Əlinin papağını Vəlinin başına, Vəlinin papağını Əlinin başına qoymaqla” pul qazanması demək idi. Belə olan halda hansı mənzil-tikinti təşkilatı mənzil sahiblərinin mənzilə mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınmasında, yəni onların Çıxarışla təmin olunmasında maraqlı ola bilərdi?! Halbuki bir çox mənzil-tikinti təşkilatları istər reklamlarında, istər yazılı müqavilələrində, istərsə də şifahi söhbətlərində mənzil alıcılarına tezliklə mənzillərinin Çıxarışla təmin olunacağına vədlər verirdilər. Çox təssüf ki, bir çox hallarda bu vədlər elə vəd olaraq qalırdı.

- Qeyd olunan problemlərlə bağlı yeni qanunvericiliyin əhəmiyyəti nədən ibarət olacaq?

- Mülki Məcəlləyə edilən əlavə və dəyişiklik məhz qeyd edilən problemlərin aradan qaldırılmasına hüquqi təminat verir.

- Qanunvericliyə görə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə müvafiq olaraq tikintisinə icazə alınmış, lakin həmin Məcəlləyə uyğun olaraq istismarına icazə verilməmiş binalar tikintisi başa çatmayan binalar hesab edilir.

- Şəhərimizdə çox sayda binalar göstərmək olar ki, onalrın tikintisi faktiki olaraq başa çatmış olsa da, istismarına icazə verilmə məsələsi uzandığına görə mənzil sahiblərinin Çıxarışla təmin olunması mümkün olmur. Mənzilin Çıxarışının olmaması isə mənzil sahibinin öz mənzili üzərində mülkiyyət hüquqlarını sərbəst surətdə həyata keçirməsinə əngəl olan əsas məsələdir. Məhz bu səbəbdən mənzil sahiblərinin mənzil və mənzilə dair mülkiyyət hüquqlarının (mənzilin satılması və s.) reallaşması mənzil-tikinti təşkilatlarından asılı vəziyyətə düşüb.

- Yeni dəyişikliyə görə yeni tikilmiş binalarda mənzillərin alqı-satqısı zamanı notarial qaydada təsdiqlənən “təminat qeydi” adlanan sənədləşmə aparılacaq. Məhz bu sənədləşmə mənzillərin bir neçə nəfərə satılması ilə bağlı neqativ halları aradan qaldırcaq. Çünki bir təminat qeydinin qüvvədə olduğu vaxtda digər təminat qeydinin aparılması mümkün olmayacaq.

- Digər tərəfdən hər bir mənzil sahibi öz mənzilini mənzil-tikinti təşkilatına hər hansı bir məbləğdə pul ödəmədən və onun təsirindən azad surətdə digər şəxsə sata biləcəkdir. Dəyişiklikdə birbaşa göstərilir ki, xeyrinə təminat qeydi aparılmış şəxs tikintisi başa çatmayan binanın yerləşdiyi torpaq sahəsində müvafiq tərkib hissənin bağlı olduğu pay ilə əlaqədar hüquqlarını və öhdəliklərini yazılı formada sifarişli poçt göndərişi vasitəsilə torpaq sahəsinin mülkiyyətçisini məlumatlandırmaqla notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə əsasında üçüncü şəxsə ötürə bilər.

- Göründüyü kimi, qanunda mənzilini satan şəxsin mənzil-tikinti təşkilatının razılığını almaq yox, onu sadəcə məlumatlandırmaq vəzifəsi nəzərdə tutulmuşdur. Bu belə də olmalıdır. Çünki onun mənzil-tikinti təşkilatı qarşısında müəyyən öhdəliyi ola bilər (məsələn pul öhdəliyi və s.), bu zaman mənzil-tikinti təşkilatının öhdəliyi yerinə yetirəcək şəxs haqqında dərhal məlumat əldə edə bilməsi zəruridir.

- Çoxmənzilli binaların tikintisində praktiki olaraq müşahidə olunan digər problemlərdən biri də mənzil-tikinti təşkilatları tərəfindən pulun tam məbləğdə qabaqcadan alınması, lakin binanın müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş müddətdə tikilib başa çatdırılmaması olub.Bu problemin həlli üçün Məcəlləyə edilmiş əlavədə tikintisi başa çatmamış binalarda mənzilin qiymətinin tikinti mərhələləri üzrə müəyyən fazilərlə ödənilməsinin şərtləri göstərilib. Məsələn, torpaq-qazma işlərinin başlanmasından sonra (əhali arasında bu mərhələ rus sözü ilə “katlavan” kimi də ifadə olunur) müqavilə məbləğinin, yəni mənzilin qiymətinin 30 faizindən çox tələb edilə bilməz.

Femida.az